Huren of kopen: de echte rekensom

Huren of kopen is voor veel mensen vooral een rekensom. En die rekensom wordt bijna altijd verkeerd gemaakt, doordat de maandlasten van een hypotheek naast de kale huur worden gelegd. Dat is appels met peren. Hieronder de posten die er werkelijk toe doen.

De maandlasten die je vergeet mee te tellen

Een koopwoning kost meer dan de hypotheeklast. Erbij komen: onroerendezaakbelasting, rioolheffing en waterschapslasten, opstalverzekering, en bij een appartement de servicekosten van de vereniging van eigenaren. Die VvE-bijdrage is geen bijzaak; in oudere complexen loopt hij op tot een paar honderd euro per maand.

En dan het onderhoud. Een vuistregel is dat je jaarlijks ongeveer één procent van de woningwaarde reserveert voor onderhoud. Bij een woning van vierhonderdduizend euro is dat ruim driehonderd euro per maand die je niet uitgeeft, maar wel opzij moet zetten. Bij een huurwoning zit dat allemaal bij de verhuurder.

Reken je die posten mee, dan liggen de werkelijke maandlasten van huren en kopen vaak dichter bij elkaar dan de eerste vergelijking suggereert.

De kosten koper zijn een drempel

Bij aankoop betaal je overdrachtsbelasting, notariskosten voor de leveringsakte en de hypotheekakte, taxatiekosten, advies- en bemiddelingskosten voor de hypotheek, en vaak een aankoopmakelaar. Bij elkaar zit je al snel op vier tot zes procent van de koopsom, en dat bedrag moet je uit eigen geld betalen: je kunt sinds jaren niet meer dan de woningwaarde lenen.

Starters onder een bepaalde leeftijd kunnen onder voorwaarden vrijstelling van overdrachtsbelasting krijgen bij een woning tot een jaarlijks vastgestelde grens. Dat scheelt fors, maar de overige kosten blijven staan.

Aflossing is geen kostenpost

Hier gaat het vaak mis in het nadeel van kopen. Het deel van je maandlast dat aflossing is, verdwijnt niet: het wordt vermogen. Bij een annuïteitenhypotheek is dat in de eerste jaren een bescheiden bedrag, maar het loopt op. Wie dertig jaar huurt heeft dertig jaar wooncomfort gehad; wie dertig jaar aflost heeft dat ook, plus een afbetaald huis.

Daar staat tegenover dat je dat vermogen alleen te gelde maakt door te verkopen of over te sluiten, en dat een woning geen gegarandeerde belegging is. Wie kocht op de piek van 2008 stond jaren onder water.

De fiscale kant

Hypotheekrente is aftrekbaar, maar het effect daarvan is de afgelopen jaren stelselmatig kleiner geworden: het aftrektarief is verlaagd en het eigenwoningforfait telt als bijtelling mee. Bij lage rentestanden en een grotendeels afgeloste hypotheek levert de aftrek weinig meer op. Reken met je eigen situatie, niet met het beeld van vijftien jaar geleden.

Aan de huurkant staat de huurtoeslag, die bij een gereguleerde woning en een inkomen onder de grens honderden euro’s per maand kan schelen. Dat is een reële post in de vergelijking, en hij verdwijnt zodra je koopt.

Het risico dat zelden wordt geprijsd

Een koopwoning bindt je aan een plek. Verkopen kost tijd en geld, en als de markt tegenzit kost het meer. Verhuizen voor een baan, uit elkaar gaan, of merken dat de buurt tegenvalt: dat is bij huur een opzegtermijn van een maand en bij koop een verkooptraject.

Daar tegenover staat het risico van huren: je huur gaat elk jaar omhoog en je hebt geen zekerheid over je woonlasten op lange termijn, terwijl een hypotheeklast met een lange rentevaste periode juist heel voorspelbaar is. Wie tien jaar geleden een hypotheek voor twintig jaar vastzette, betaalt nu aanzienlijk minder dan de buurman die huurt.

Hoe je het zelf uitrekent

Zet twee kolommen naast elkaar. Links: kale huur plus servicekosten min eventuele huurtoeslag. Rechts: bruto hypotheeklast min belastingvoordeel, plus lokale lasten, plus opstalverzekering, plus VvE, plus onderhoudsreservering, min het aflossingsdeel. Verdeel daarnaast de kosten koper over het aantal jaren dat je verwacht te blijven, en tel dat bij de kooplasten op.

Blijf je korter dan een jaar of vijf, dan wint huren die som bijna altijd. Blijf je twintig jaar, dan bijna altijd kopen. Het interessante gebied ligt ertussenin, en daar is het antwoord afhankelijk van je eigen cijfers.