Onderhoud in een huurwoning: wat doe je zelf?

Een huurwoning onderhouden voelt soms als werken voor een ander. Toch loont het: een deel van het onderhoud is wettelijk jouw taak, en wat je verwaarloost kom je bij de eindoplevering tegen. Bovendien voorkomt een half uur werk per seizoen de meeste ellende die huurders bij hun verhuurder melden.

Wat is jouw taak en wat die van de verhuurder

De verdeling staat in het Besluit kleine herstellingen. De vuistregel: klein, eenvoudig en zonder noemenswaardige kosten is voor jou. Structureel of duur is voor de verhuurder.

Voor jou: lampen en zekeringen vervangen, kranen ontkalken, afvoeren doorspoelen en sifons schoonmaken, scharnieren en sloten smeren, kitranden schoonhouden, de tuin bijhouden, kleine gaatjes in muren dichten, de ventilatieroosters reinigen. Voor de verhuurder: de cv-ketel, het dak, kozijnen en buitenschilderwerk, vocht door bouwkundige gebreken, de riolering, en alles wat met de constructie te maken heeft.

Ventileren is het belangrijkste dat je doet

Verreweg de meeste geschillen tussen huurders en verhuurders gaan over vocht en schimmel, en dat is precies het onderwerp waar beide partijen naar elkaar wijzen. De verhuurder zegt dat je niet ventileert, jij zegt dat het gebouw lekt.

Zorg dat je aan de goede kant van die discussie staat. Zet ventilatieroosters open en houd ze schoon, ook in de winter. Laat de mechanische ventilatie in badkamer en keuken draaien tijdens en na het douchen en koken. Zet dagelijks een kwartier ramen tegen elkaar open. Droog was bij voorkeur niet binnen, en als het niet anders kan, met het raam open.

Blijft er ondanks dat schimmel terugkomen op steeds dezelfde plek, dan wijst dat op een koudebrug of een lek, en dan is het een gebrek van de verhuurder. Meld het schriftelijk, met foto’s en datum. Zonder die melding heb je later geen dossier.

Het kwartaalrondje

Vier keer per jaar een half uur. Controleer de waterdruk van de cv-ketel en vul bij als die te laag staat; de meeste ketels willen tussen de anderhalve en twee bar. Ontlucht de radiatoren die niet warm worden. Maak de sifons onder de wastafel en de gootsteen leeg. Verwijder haren uit de doucheafvoer. Controleer de kitranden in de badkamer op zwarte plekken en schimmel.

Test de rookmelders. Sinds 2022 zijn rookmelders op elke verdieping verplicht in alle woningen. De verhuurder moet ze plaatsen; jij bent verantwoordelijk voor het testen en het vervangen van de batterij.

Meld gebreken schriftelijk en op tijd

Een gebrek dat je mondeling meldt, bestaat juridisch niet. Stuur een mail of een brief, beschrijf wat er aan de hand is, voeg foto’s toe en vraag om een reactie binnen een redelijke termijn. Bewaar de verzonden versie.

Doet de verhuurder na zes weken nog niets, dan kun je bij de Huurcommissie een verzoek tot tijdelijke huurverlaging indienen wegens onderhoudsgebreken. Dat is geen kernwapen maar een normale procedure, en het is vaak het enige dat beweging brengt in een dossier dat al maanden stilligt.

Waar je aan denkt bij het einde van de huur

Bij de oplevering wordt gekeken naar de staat van de woning ten opzichte van de opnamestaat die je bij aanvang hebt getekend. Normale slijtage mag; schade en achterstallig klein onderhoud niet.

Plan de laatste maand: gaatjes dichten en bijwerken in de oorspronkelijke kleur, kalkaanslag verwijderen, kitranden vervangen als ze zwart zijn, de tuin op orde, de woning bezemschoon. Vraag om een vooroplevering een paar weken voor de sleuteloverdracht, zodat je nog tijd hebt om te herstellen wat wordt aangemerkt.

Heb je zelf verbeteringen aangebracht met schriftelijke toestemming, dan hoeven die er vaak niet uit. Zonder die toestemming op papier kan de verhuurder eisen dat je alles terugbrengt in de oude staat, en dat is een dure les.